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Finanzierungsmanagement

Mit der immer stärkeren Beeinflussung der Immobilienmärkte durch die Kapitalmärkte und der damit einhergehenden Verschiebung der Werttreiber – welche die Nachhaltigkeit einer Immobilieninvestition beeinflussen können – erlangt das Finanzierungsmanagement eine wachsende Bedeutung im Fondsmanagement eines Offenen Immobi­lienfonds. Die Aufnahme von Fremdkapital schafft die Grundlage dafür, Kapitalstrukturen steuerlich optimal zu nutzen und Wechselkursrisiken bei Fremdwährungspositionen abzusichern.

Strategie

Zur Wahrung der konservativen Gesamtausrichtung des Fonds ist unter Ausnutzung wirtschaftlicher Gestaltungsmöglichkeiten und zur Absicherung der Fremdwährungspositionen die Aufnahme von Fremdkapital zur Finanzierung von Immobilieninvestments auf maximal 30 Prozent des Immobilienvermögens beschränkt. Bei einem Gesamtkreditvolumen von 707,34 Millionen Euro, verteilt auf 17 Kredite, weist hausInvest zum Stichtag eine äußerst niedrige Fremdfinanzierungsquote von 7,05 Prozent – bezogen auf die Summe der Verkehrswerte aller Fondsimmobilien – auf. Der Anteil der von Immobilien-Gesellschaften des hausInvest aufgenommenen Bankkredite beträgt 391,41 Millionen Euro, hiervon haftet der Fonds in Höhe von 349,05 Millionen Euro aufgrund von Kreditaufträgen gemäß § 778 BGB.

Vorteile der Fremdfinanzierung sind die steuerliche Optimierung durch die Anrechenbarkeit der Kreditzinsen im Ausland und die Ausnutzung des Leverage-Effekts. Grundsätzlich wird der Kredit in der Landeswährung des zu finanzierenden Objekts aufgenommen, in Polen und Tschechien jedoch in Euro. 37,07 Prozent der Kredite valutieren in Euro und 62,93 Prozent in Fremdwährung, an erster Stelle US-Dollar, gefolgt von Britischen Pfund und Australischen Dollar.

7,05%

Fremdfinanzierungsquote per 31. März 2017

Die Absicherung gegenüber dem Kreditgeber erfolgt überwiegend durch Grundpfandrechte sowie durch Sicherungsabtretung der Aufwendungsersatzansprüche. Erklärtes Ziel des Fondsmanagements ist ein ausgewogenes Verhältnis von variabler und fester Zinsbindung im Rahmen eines pro-aktiven Finanzierungsmanagements.

Übersicht Kredite – Kreditvolumen nach Ländern


Kreditvolumen
in T€
Anteil am Verkehrs-
wert aller Fonds-
Immobilien in
diesem Land
in  %
Ø-Zinssatz
in  %
USA216.76267,22,3
Großbritannien164.8047,15,8
Tschechien91.00028,30,7
Niederlande67.99410,02,9
Australien63.55058,72,7
Italien61.0007,50,8
Polen32.22623,24,3
Deutschland10.0000,43,5
Gesamt707.3367,053,0
Stand: 31. März 2017

Ende der Laufzeit der Kreditein % des Kreditvolumens

Laufzeit der Zinsfestschreibung nach Ländern
in % des Kreditvolumens
Unter 1 Jahr1 – 2 Jahre2 – 5 Jahre5 – 10 JahreÜber 10 Jahre
USA30,6
Großbritannien9,114,2
Niederlande9,6
Tschechien12,9
Australien9,0
Italien8,6
Polen4,6
Deutschland1,4
Gesamt70,214,215,60,00,0

Ende der Zinsfestschreibungin % des Kreditvolumens

Stand: 31. März 2017